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管理规模超4000亿,入股碧桂园融创,最大隐形地产商平安今迎困局

2021年11月12日30百度已收录

文|AI财经社 李逗

编辑|董雨晴

很少自己盖房子,却被称为中国最大的隐形地产商;没有任何开发经验,却成了13家TOP20房企的主要股东;在资本市场中更是长期以A股“大白马”姿态示人,股价上一度让股民们“高攀不起”。

看看中国平安的这些传奇标签,人们很难不惊讶。但故事的转折发生得也快,今年上半年,这家走过33年春秋的企业,引发了大股东的两次抛售,就连私募基金经理李驰,一位长达13年持续看好中国平安、被网友戏称为“李平安”的投资人,也被曝出接连抛售平安股票的消息。

截至2021年7月12日收盘,中国平安每股报收59.40元,较2020年末的85.38元下跌30.4%,累计跌幅已经超过了2018“股灾”年时的跌幅水平。

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如此大的跌幅,和其在房地产领域的投资不无关系。就在几天前,6月28日,平安人寿宣布将会投资上海来福士广场等六个商业办公不动产项目,总金额不超过330亿元。

作为资本江湖上最大的隐形“地王”,中国平安的房地产之路已走过十余个年头。从购买上市房企股票到股权投资,从项目合作到买楼收地,从长租公寓到商业地产,从养老地产到工业物流项目……平安的地产版图覆盖了不动产投资领域的多个角落,也为其贡献着不低的收益。

但在险资火速撤离房企之际,平安“偏向虎山行”的投资行为,引起了不少人的质疑。围绕中国平安地产投资的争议,纷至沓来。

“买买买”停不下来少有人想到,2021年中国房地产金额最大的一起并购案,落在了中国平安的头上。

卖给平安的六个来福士商业包,是凯德集团的六大核心商业资产。这六个来福士项目,分别来自北京、上海、杭州、成都和宁波的核心地段。

而在不久之前,商业地产的另一个标志性商办物业SOHO中国,刚刚以236.58亿港元的总价,打包卖给了黑石集团。清空国内商业资产的老潘,事了拂衣去。国内商业办公市场的交易量,也随之滑入冰点。

中国平安的突然闯入,被外界许多人视为“有钱任性”。但有钱花不出去的难题,却是平安不能与外人道的。和很多企业缺钱的难题不同,平安的难题在于怎么把钱花出去。对于资金配置需求强烈的平安来说,“买买买”的模式并不会停下来。

在中国平安首席投资官陈德贤看来,不动产是保险公司匹配长期负债最好的资产,“尽管体量不大,但收益率还不错,可以达到7.4%。”

即使不考虑收益率,从风险可控角度来说,平安这样做也顺理成章。一位金融行业的分析人士表示,作为一家保险起家的金融集团,平安对外投资的首要原则就是稳健,因此它更倾向于选择具有长远收益的低风险资产,收租不失为一种稳健的投资收益来源。即使有一定的风险波动,平安的资金体量也足以对抗这种风险。

话虽如此,但买下六个来福士项目的消息公布后,却引来了大量股民们的不满。人们不解的是,房地产行业的黄金时代已逝,平安却将权益投资很大一部分押宝在商办不动产上。要知道,房地产市场监管趋严大势下,不少险资已经在逐渐抽离地产业。据东方财富Choice数据显示,2021年一季度,保险资金持有房地产板块市值减少了108.4亿元。

但平安并没有停止它的不动产投资动作。除了收购来福士广场不动产项目外,平安人寿又于2021年6月25日公告投资了平安香港总部大楼,6月28日同时公布投资北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目。

得益于平安集团业务的扩张,平安不动产的管理规模也相应倍增,自2013年的400亿元上升至2019年末的4300亿元,如今的平安已是国内不动产投资业务的老大。

“只赚钱,不要权”相比不动产投资业务,平安系投向房地产的权益类投资,更是成就了不少“佳话”。

可以说,但凡稍有名气的房企或项目,几乎都与平安打过交道。而这些被平安“看中”的房企,多数是龙头房企。据不完全统计,平安重仓了13家房企,与20多家龙头房企有合作关系,比如持有华夏幸福25%的股份,持有中国金茂14%的股份,还投资了碧桂园、旭辉等房企。

用股权搭桥,一直是平安轻车驾熟的方式。但对于重点合作对象,平安往往会拿到二股东的席位,获得丰厚分红和资本利得。大众最为熟悉的四家著名房企——碧桂园、旭辉、华夏幸福、融创中国,他们的第二大股东,均为中国平安。

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但“有钱”,只是中国平安叩响房企股东大门的一块敲门砖。过去十年来,“险资+地产”的组合,在房地产市场风靡已久。仅仅是在五年前,万科和宝能还因此掀起了一次股权大战。当时按照万科公告披露,宝能系持股比例已经达到了25.04%,距离控股股东地位仅一步之遥。在王石的带领下,万科打响了股权保卫战。

实际上,房企偏爱中国平安的主要原因,就在于它“钱多话不多”,只做“有一席董事位的安静股东”,也因此没有被视为“门口的野蛮人”而引起忌惮。这种模式意味着,房企们成了平安的“打工仔”,而平安则扮演了一个纯粹的财务投资者角色,坐享资本红利。

从平安的投资策略上可以看出,它始终保持着鲜明的财务投资人特色,低点进入,在高点套现,且财务投资的占比都不会太高,一般不超10%。

以碧桂园为例,2015年,平安系以每股2.816港元认购其22.36亿股。随后碧桂园业绩一路走高, 2018年,平安系在二级市场减持碧桂园3132万股时,套现4.55亿港元,获利5倍以上。

这种“低买高卖”的投资策略,让中国平安享受到了地产行业的发展红利,收益颇丰。根据中国平安2020年年报相关数据估算,2020年,中国平安在房地产相关投资上的年度保底收益约在56亿元以上。

马明哲的地产棋局当平安手握的房企股权越来越多,平安被称之为地产界“投资狂”的声音也开始越来越大。就在这个时候风向也变了,在“房住不炒”的政策环境下,平安的管理层们无法再淡定。

2019年3月13日,在中国平安的2018年度业绩发布会上,时任中国平安总经理的任汇川愤怒地指出,外界对“最大房企”的说辞有误,“这种说法是不对的,这是标题党。”

任汇川也有他反对的理由:一方面,平安的房地产投资占比非常小,政策规定上限是30%,而平安的投资占比最多只有7个点多;另一方面,保险资金投资房地产本就是国际惯例,保险资金负债周期长,资金体量大,要求配置的资产稳定,能够穿越周期,而房地产符合这样的资产特性,能够抗通胀。

实际上,任总经理只说出了一半的事实。虽然目前平安房地产投资占比并不高,但若从整个房地产市场的开发资金占比来看,它却拥有独揽整个房地产市场近六成开发资金的可能。

2020年,我国房地产开发企业到位资金1.93万亿元,而同期,中国平安保险资金投资规模达3.74万亿元,按照30%的政策上限计算,意味着平安的不动产投资规模最高可达1.122万亿,占据了整个房地产开发资金的近六成。当然,实际上也不会投这么多。

那么,中国平安究竟是什么时间开始进入房地产的?它又根源于一个什么样本?

1994年,刚成为中国平安集团董事长的马明哲,到中国台湾考察,拜访了素有股王之称的台湾国泰人寿。

国泰人寿是台湾本地的股王。但它成为股王的原因并不是保险业务,而是靠买地、建楼、囤房。因此,台湾最大的“地主”并不是地产公司,而是保险公司。

从台湾回到大陆后的马明哲深受启发。第二年,也就是1995年,平安不动产前身——深圳市平安物业投资管理有限公司应运而生,平安正式进入不动产资产管理领域。

不过,由于政策对于险资的限制还较大,险资涉足不动产投资还是一个敏感话题,这时的平安还放不开手脚做事。彼时的中国平安开始仿效国泰人寿,以办公用房等由头,买入各大城市核心地段,获得更大投资收益。

直到2010年9月17日,《保险资金投资不动产暂行办法》细则的印发,宣告中国保监会对险资投资不动产的正式“开闸”,险资投资房地产变得名正言顺。也是在这一年,邹益民加盟上述平安物业投资管理公司。2011年,该公司正式更名为“平安不动产”。

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政策管制放宽后,平安终于在房地产市场上放开了手脚。从2013年开始,中国平安迅速在一、二线城市揽得多个优质地块和开发项目,与包括万科、旭辉、碧桂园在内的一众房企建立了多种模式的股权合作关系。

2014年,平安不动产开始高调出现在土地市场,先后在广州、杭州、北京、苏州等一线及重点二线城市拿下6幅优质地块,共斥资167.89亿元。那一年,中国房地产调控步入过渡时期,货币政策从中性转向偏紧。房企资金环境一落千丈,开发商频频“暴雷”。

拥有充裕资金的平安不动产,却得到了难得的“捡漏”机遇。但这些地块,并不是平安单独操盘,而是通过拿地后再引入房企合作,这在之后也成为了这家企业的经营“套路”。

与此同时,平安又把投资眼光聚焦到了龙头房企。2013年到2020年间,平安买下了碧桂园、融创、旭辉、金茂等多个企业的股份。譬如,孙宏斌曾在平安金融峰会现场直言:“我得感谢平安银行,借我25亿元增持(融创增发的股票),那个时候(指2016年9月)6.18元/每股增持的,赚了150亿元。”

实际上,作为平安集团旗下的不动产投资开发平台,平安不动产充当的,始终还是为平安集团旗下资产提供资产管理服务的角色。大多数时候,它也以财务投资者的身份介入项目开发中,坐收投资之利。

查阅这些房企或项目的投资身影会发现,活跃着的主体远不止平安不动产一家,还涉及到平安人寿、平安银行、平安信托、平安资管等多个平安系公司。

比如,平安信托的对外投资中,其直接或间接投资业务基本都是围绕房地产业务。平安资管,则多直接参与到股权投资中。有统计数据显示,若叠加平安系在房地产板块所有投资,累计市值已达2000亿元。

如此布局策略也源于平安的混业经营策略。早些年,中国平安通过信托模式打通资管、证券与银行等子公司业务,在产品和渠道上形成互补。通过混业经营策略,平安得以涉及包括直接拿地、项目债权或股权形式存在的房地产相关投资。

一位接近平安的分析人士更是评价称,“与其说平安不动产是平安集团的房地产业务,不如说是平安金融的房地产业务。”

下行通道中,平安何去何从?在地产领域,平安维持多年的“投资神话”,先是折在了华夏幸福上。

2018、2019两年的时间里,平安斥资180亿元,拿下了华夏幸福25.05%的股份。这是迄今为止,中国平安对房企最大的一笔权益投资,但却成为它最大的投资败笔。

据平安高层披露,平安对华夏幸福股权投资180亿元,债权投资360亿元,累计540亿元。其中,仅市值这块,华夏幸福就缩水了2/3,意味着平安巨亏120亿元。

截至2021年7月12日收盘,华夏幸福收报5.46元/股,平安手中持有9.80亿股,市值仅为53亿元,相较收购时的金额大幅缩水。

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但这并不是平安在地产投资业务上唯一的“雷”。除华夏幸福外,平安还通过入股的方式成了中国金茂的第二大股东。截至2020年末,平安持有中国金茂17.87亿股,占14.0314%。中国金茂7月12日收报2.6港元/股,而平安彼时的收购价为4.8106港元/股。

与此同时,银保监系统对房地产金融领域依旧保持着强监管态势,也在给地产投资敲醒警钟。出台的银行房地产集中度管理新规,限制开发商融资的“三道红线”,都在给行业带来挑战。

在第十三届陆家嘴论坛会议上,银保监会主席郭树清两次侧面谈及房地产,他表示,一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重,押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。

政策对楼市的影响,直接反映到房企的市值表现上。乐居财经统计数据显示,2021年上半年,170家房企总市值缩水约3400亿元,跌幅约8.7%。其中118家房企市值下跌,占比69.4%。从资本角度而言,楼市未来增长空间有限已成共识。

一位负责房企战略研究的企业人士对AI财经社表示,短期内对平安的投资业务不看好,“政策调控影响太大,房地产市场最近几个月市场已经出现下行趋势,房企普遍面临较大的经营压力。”他认为,趋势已经基本形成,上市房企市值还会下跌,“看看万科就明白了,今年一直处在下行通道。”

新的行业变局,对企业的投资策略也提出了新的挑战。上述人士进一步表示,“当然也是有好的标的,但投资纯开发型房企肯定不看好,开发业务成长有限,优质资产的商业、物业运营类项目相对好些。”

不过,平安的投资方向已经在发生改变,正如此前陈德贤所言,“未来不动产投资会偏向物业类项目。”

商业不动产本也是平安地产投资池中的一类。陈德贤表示,“除了成熟、有稳定收益、地段好的商业写字楼等传统不动产,还会关注公租房、康养、人才房等新型不动产。未来将会偏向选择物权类的投资,以物业为主。”

而在充满金融风险的房地产市场里,平安也不会再轻易的选择做“白衣骑士”。譬如,在处理陷入蓝光地产的债务问题时,平安便展现出火速的风险隔绝办法。由于佛山项目一笔债务延迟兑付,平安迅速结束与蓝光的整体合作,蓝光随之陷入债务危机。

面对新的市场环境,陈德贤坦言,尽管不动产对保险资金匹配长期负债是一个好的选择,但必须严格挑选,在目前的环境下应更谨慎一些。

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