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从住房公积金大数据看楼市:哪些城市购买力强、潜力大

  住房公积金是城镇居民实现“住有所居”目标的重要一环,其使用情况反映了城市房地产市场的热度、容量和发展潜力。

  上海交通大学住房与城乡建设研究中心近日发布了《中国城市住房公积金高质量发展指数2020榜单》。该榜单中,根据住房公积金的发展规模、发展增速、发展结构、资金利用率、资金效益和资金安全的6个维度,把全国341个城市由低到高划分成6个星级。其中,上海市以70.75的高分成为唯一入选6星级的城市,而杭州、南京两市赶超北京、广州两个一线城市,排名仅次于上海、深圳,位列全国第三和第四。

  “房地产行业的长期发展要关注人口。一个地方有多少人缴存公积金,每人缴存多少公积金,既反映了该地的城镇化水平和发展速度,又映射了人口的购房需求和购买力,给房地产企业的投资提供引导。” 上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰在11月26日举办的第十一届地产金融创新峰会上表示。

  陈杰称,住房公积金的发展不均等问题凸显,头部效应明显。除了四个一线城市地位卓然外,二线城市的市场份额、市场潜力出现了分化。数据显示,杭州、南京等强二线城市处于领跑状态。

  同时,住房公积金的个贷额增长反映房地产市场升温,并最终会体现在这些地区的房价上。

  根据中国房价行情平台数据,10月份,南京和杭州的商品房均价分别达到了每平方米33301元和32181元,环比增长了1.59%和3.11%,居全国第7和第8。

  

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  长三角地区处于领先地位

  在上述榜单中,长三角地区在住房公积金高质量发展方面,处于领先地位。从住房公积金高质量发展综合指数看,连带一线城市上海,共有7个城市跻身前十,分别是上海、杭州、南京、无锡、温州、宁波、南通。

  从住房公积金缴存额方面看,住房公积金缴存规模增长与经济发展总量同步,并与国民收入分配中的劳动者报酬总额联系密切。陈杰表示,经济发展好的地区,可以吸引更多的城镇就业人口,且职工收入水平相对更高,缴存基数越大,购房的意愿和需求也会相应提升。

  根据国家统计局数据,2019年,长三角城市群27市地区生产总值约20.4万亿元,约占全国GDP总额的1/5。其中,上海、苏州、杭州、南京、宁波、无锡的GDP总量都迈入万亿元的梯度。27市常住人口约占全国总人口的11.8%, 其城镇化率约为68.4%,较全国常住人口城镇化率高7个多百分点。

  佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策表示,虽然当前房地产行业的基本面较以往不同,新房售价压制紧,房价上涨空间受限,但是城市群中的核心城市对周围城市需求的溢出效应逻辑没有改变,“自2016年起,长三角城市群的商品房销售面积就超过全国房地产市场的35%。”他称。

  那么城市净流入人口越多,是否意味着房屋销售市场潜力越大呢?

  在陈杰看来,住房公积金的“实际缴存职工”的指标,给衡量城镇人口有效购买力提供了一些依据。据上海交通大学住房与城乡建设研究中心数据显示,上海的住房公积金覆盖率与常住人口城镇化率均领跑全国。

  陈杰还认为,目前,住房公积金制度的归集覆盖正在向中小企业扩展。江苏、浙江中的一些个体经济、私营经济、外资经济等非公有制经济相对发达,从业人员占比较高的地区,住房公积金扩面潜力相对较大。

  值得注意的是,针对长三角地区住房市场的区域分化,9月,长江中游20个城市签署了《长江中游城市群住房公积金管理中心合作公约》,旨在解决住房公积金的属地性而导致城市群内公积金流动冷热不均的问题。

  西安蓄势待发,重庆、东北地区遇冷

  陈杰认为,预判各地楼市发展潜力,单从住房公积金缴存额角度看,尚不全面,发展潜力还要看增速。

  哪些城市未来的房地产市场潜力会比较大呢?

  从该榜单中“发展规模”的单项指标排名中,西安位列第14位。陈杰称,对于住房公积金缴存额和市场占有率已经较高的西安而言,其发展增速仍保持高位,这说明了未来的潜力。“这个数据的增长率可以给我们一个方向。同样,鄂尔多斯、梅州、邯郸,都体现了这里面的潜力。”他说。

  第一财经记者观察到,作为四个直辖市之一的重庆,在该榜单中仅排在第24位,落后于东部地区一些二、三线城市,而在“发展增速”的单项榜单中,更是处于93名的“尴尬”位置。

  对此,陈杰解释道,其根源在于重庆虽拥有两千多万城镇常住人口,但其中还包含很多打工者、没有记入社保的人群,所以从购买力角度衡量,其劣势明显。

  根据《全国住房公积金2019年年度报告》,在“2019年省级层面住房公积金的参与主体数量”中,重庆居全国25位,而在“2019年分地区住房公积金缴存总额和缴存余额”中,重庆居全国26位。西南财经大学经济学教授刘璐告诉第一财经,这也和重庆民营企业布局广有关,这类企业存在为了压缩成本不交或少交职工公积金的情况。

  在住房公积金“发展增速”的排名中,同时遇冷的还有东北地区。据观察,居于单项榜单末位的40多个城市,东北地区占据多数。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,东北地区集体“遇冷”的背后,与其人口流失,人均GDP水平低,购买力不足息息相关。

  数据显示,从2013年开始,东北地区(黑龙江、吉林、辽宁)常住人口持续7年净流出,人口净流出规模从2013年的0.79万扩大到2019年的33.17万。2019年,东北三省,除大连、沈阳、长春以外,各城市在校小学生数均成负增长,人口流失严重,住房刚需群体不足。

  “我们当然希望全国都好,但是从房地产投资的角度来说,客观来说,房企到该榜单中处于中下游位置的城市做投资,还是需要谨慎的。”陈杰称。

  

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